新富，藏富密碼：重劃區
地產已正式進入“小時代”，然而對於真正有置產需求的民眾，什麼才是萬年不敗的“投資大王道”呢？身經百戰的老前輩們口中，總有個共同交集：「重劃區」！多年來早已扮演著社會財富重分配的要角，也造就了無數各地的新富階級，(這點中部的超跑業者最有感受！)。
「重劃區啥咪攏看嘸，嘛唔知是勒貴按哪？」這是大多數人對重劃區第一反應，而這些大多數人，又大多數是“在地人”，但吊詭的是─熟門熟路的在地人，通常又“賺得最少”？！以台中七期新市政中心為例，民國八零年代初期，當時林柏榕市長執政，不是農田就是荒地，二十年光景，新推案均價每坪突破70萬，土地每坪沒有350萬的準備「連與地主的見面門檻都達不到。」重劃區為何而貴，又為何而漲？可能連地主都難以解釋，答案其實和台灣社會與產業的演變，有些十分密切的關係。
商業環境引導移居行為
許多民眾的購屋決策中，“生活機能”常常是首要的考量重點，重劃區因為提供了與時俱進的商業環境，其實才是重劃區領漲抗跌的“隱藏版因素”。我們大致可歸納為(一)業態需求(二)移動取向(三)指標性，這三個方向來解釋箇中奧妙。
業態需求是比較明顯的現象，國內服務業早已成為產業主流並不斷精益求精，舊市區老式思維規劃的店面，無法應付精緻化、國際化的營業需求，於是舊市區僅能留住提供“基本需求”的店家，雖然交易依然活絡，但無助整體居住品質；相較重劃區，可以滿足現代服務業所需的軟硬體設施，對業者與消費者而言，都能達到彼此對高檔次服務品質的期待。
移動取向，這個行為與道路幅寬、停車難易、步行壓力、緩衝空間等均有關聯，舉個眾所周知的例子：「大直重劃區崛起，造成天母商圈沒落。」就上述的幾個因素來回顧，符合度幾乎百分百！
指標性。簡單說就是“結市”效應。商業品牌之間相互抗抬，共創磁吸綜效的趨勢與日俱增，商家和品牌對於營業地段如何反應品牌價值，同樣斤斤計較；在重劃區建立據點，容易強化消費者心目中品牌形象與價值；相對居住於此的民眾來說，高級商業品牌群聚之處，同樣也是地段價值的保證，地產的增值性、流通性、認同感，都有其指標性的重大意義。
要嘛“搶頭香”，要嘛“割稻尾”
回顧國內各重大重劃區的歷程，通常須經四個階段：1. 養地時期2.建設時期3.發展時期4.成熟時期。
採取“搶頭香”或“割稻尾”策略，是投資重劃區獲利最豐厚的兩種模式。重劃前向參與重劃的原地主購買農地，雖然變數大、時間長，但對閒錢氣長的民眾，是成本最低廉的時期；若覺得搭這班車風險過高，重劃分配後的第一波推案，由於市場接受度未明確，通常建商也不敢過度期待價格，也是把握度與獲利度均佳的選擇；至於進入建設發展時期，就採面臨投資與自住的換手洗牌，區內住戶和機能的量質都沒到位，例如像目前的新莊頭前重劃區，就屬於比較辛苦的階段。
成熟期的例子，我想以大家都很熟悉的區塊來說明。
三“華”聚頂，金泰聚焦
大直的金泰段重劃區，現階段已從發展期漸漸轉變進入成熟期，隨著美麗華集團(大直美福飯店)、西華集團(大直宜華飯店，國內最大會展飯店，Marriott Hotel萬豪酒店集團營運管理。預計2014年底開幕)、大直福華飯店(2010年9月已動工)，大直重劃區商業活動將因為三“華”聚頂，迅速向上提升至精品檔次，放眼大台北市核心區，以基隆河、松山機場為界，“南信義，北大直”，已然確立其獨領風騷的功能地位；亦吸引了包括全聯、忠泰、長虹、宏普、興富發等市場大鰐，爭相投入商用不動產開發行列。可以預見，未來五到十年大直金泰必將成為全國乃至全球投資舞台的話題鉅星，它的一舉一動，絕對牽動您的財富神經，引領風潮，屏息以待！
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