房地產大搜查

新站鐵路地下化帶動購屋潮

人口移入速度快、青壯比例高，加上總價門檻得宜，使得大中壢生活圈的住宅需求始終高漲， 且隨著台鐵地下化議題持續發酵，房
市籌碼面變得極為厚實，在大環境景氣未明之際，存在著亮眼的置產價值。

由內壢、中壢及平鎮所組成的「大中壢生活圈」，向來是左右南桃園房市的風向龍頭，同時整 體設籍住民數達到70餘萬人，加上數
個工業區的外來就業人口，實際活動人數粗估80萬人，不僅衍生周邊龐大商機，相關住宅需求居高不墜，新案供給量從未間斷，當
中不乏指標建商身影。

鐵路地下化議題發燒

擁有多所大專院校以及就業市場豐富之故，使得中壢生活圈青壯年人口比例相當高，人口移入 速度甚至優於桃園，創造出極為有活
力的消費型態，今年房市一掃去年冰冷市況，各案場來客數、成交比均大幅回溫，雖還是不及以往那般熱絡，但已是近兩年少見的
好表現。

然而，細究今、明兩年的個案動態，大多圍繞在「火車站」上頭，包括內壢、中壢皆以此為銷 售重心，特別是「鐵路地下化」議題
持續發酵，且南桃園火車站周邊早期掌握通勤樞紐，商圈成熟度無庸置疑，不過礙於鐵道阻隔，前後站發展有所落差，但台鐵地下
化政策逐步明朗後，「新站」概念迅速浮上檯面，對於房市籌碼面助益將十分明顯。

高性價比購屋區段

不可諱言，早期桃園市發展重北輕南，大中壢生活圈少有與北桃園叫陣的本錢，不過隨著高鐵 、五楊高架兩波通車以及房市大多頭
的帶動，打開了當地封閉的銷售型態，除了台北客大舉南下，區域客的境內移民潮也跟著蓬勃起來。

富比士執行長陳高超指出，主流行情普遍落於1、2字頭的大中壢生活圈，購屋痛苦指數遠低於 大台北地區，加上鐵路地下化、機場
捷運線等交通建設願景支撐，即便過去一年買氣冰冷，移居情況卻不減反增，顯見區域已獲得買方認同；另一方面，就CP值而論，
僅用如此親民房價便可獲得機能、學區及建設遠景，再考量現有利率、總價門檻，對於首購或換屋族來說，在經濟上不會造成購屋
者的過重負擔，確實為自住置產的絕佳標的。

他也提到，央行一連串降息與鬆綁管制措施，從實際效益面都有利自住客層；首先，從去年第 3季起，央行已連續祭出四次降息手
段，幅度達到0.5%，重貼現率降至1.375%，比起2009年金融海嘯時期的歷史低點1.25%，兩者僅剩半碼(0.125%)之距，此舉無疑是
希望透過貨幣寬鬆政策將資金導入市場，以挽救低迷的經濟景氣若是，採機動利率的房貸族，降息可說是最實惠的措施。

雙軌道運輸樞紐

值得一提的，機場捷運環北站到中壢火車站延伸工程，共新增老街溪站及中壢車站兩個站體， 全線採地下化施工，總長2.04公里，
並在目前台鐵中壢火車站位址下方共構，形塑嶄新的「中壢新站」；此外，就桃園市現有捷運規劃藍圖，藍線至中壢車站後會轉進
龍岡地區，路線上可望循中山東路為軸線，後續與八德擴大都市計畫的綠線銜接，形成完整的環狀軌道運輸網路。

市場人士分析，隨著明年機場捷運線通車、鐵路地下化可望定案，桃園市即將迎來全新的「捷 運時代」，藍、綠線在外，紅線居中
，建構出相當便利的境內運輸軌道，而大中壢生活圈無論是往西進入青埔、往北銜接桃園，日後都扮演著重要的樞紐地位，同時對
置產及居住價值的提升將有顯著拉抬效應。

台鐵地下化定案在即
若送審順利最快2025年通車

桃園市長鄭文燦上任後便極力推動台鐵地下化，不但與舊縣府時期所採取的高架化大相逕庭， 且後續工法也需和捷運綠線和機場捷
運延線段相互協調，因此地下化是否能成功推動，各界多有懷疑，但鄭文燦多次強調，地下化是台鐵工程的唯一選項。

修正後即送院會審議

鄭文燦先前接受媒體專訪時指出，經市府調查，多數民意都希望能改為地下化，尤其是舊有市 區反對高架化聲浪更為強烈，當地民
眾並不是反對建設，而是知道地下化才是有利於區域發展的方式，且如同台灣其他區域，桃園市早期城市發展多圍繞於火車站周邊
，大多因鐵道區分為前站、後站，如果要達成通盤的區段縫合，高架化效應遠不及地下化。

隨著民進黨政府今年5月上台，交通部召開首場審查會便已大致確立地下化方向，11月的第二 次審查會，僅針對地方自償率部分重
新調整，市政府也允諾調整後再送審查，若達成共識就會將可行性評估送行政院；換句話說，地下化成案在即，依據計畫，最快
2025年可通車。

根據工程顧問公司規劃，桃園鐵路地下化工程經費約1032億元，除了原有的桃園、內壢、中壢 站，會再增加鳳鳴、中路、永豐、中
原、平鎮等5站，若扣除新北鳳鳴站(本身即為地下車站)不施作，經費會下降至945億元。

個案推建