文/富比士地產王
 
以自住、長期置產需求為主的市場,前進重劃區買房,除了要看規劃、看發展、看未來增值潛力,能否買得起、買得超值,更是重點。大台北新五大重劃區中,雖然不乏重大建設雲集的明星級重劃區,但多數都已遠遠超過民眾能負擔的價位,也讓唯一二字頭房價的機場捷運A7站重劃區,成為購屋民眾首選。
 

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i-con:5顆星
 
唯一2字頭 A7新林口第一首選
 
A7新林口重劃區無疑是北台灣今年推案最熱絡的重劃區,全年推案戶數上看四千戶,讓人不禁想問,A7新林口重劃區為何這麼多建商看好?原因除了搭乘機場捷運二十分鐘連結台北市,以及區內完善的產業專區、商住分離等新穎規劃外,光是大台北唯一二字頭的房價優勢,就足以讓民眾搶著買單。
 
A7新林口重劃區面積一百八十六點四三公頃,南側緊鄰台灣體育大學、長庚大學,西側為華亞科技園區,區內規劃有產業專區,未來中華郵政將投資二百二十億元打造物流園區,科技大廠如致茂電子、禾聯碩等亦會進駐,除了將為當地再創造出六千個就業機會,也是桃園市長鄭文燦欽點的「下一個內胡科學園區」。
 
由於發展前景備受看好,桃園市政府也希望藉由合宜住宅的居住人口與產業專區就業機會,加速推動該區發展,使得建商紛紛搶進推案,除近期推案的富宇、新潤、竹城、寶佳、遠雄等建商外,包括皇普、中悅、豐邑、宏國等建商也有插旗,堪稱大台北房市一級戰區,包括推案金額、戶數等,都是新五大重劃區最多。
 
其中,最早進場的「遠雄新未來」,雖然距離捷運站最近,但開價三字頭是當地最高價,因高出區域行情甚多,較不具備價格優勢,但其餘四大指標案,包括鴻築建設的「金捷市」與「AiCITY樂捷市」、佳晟建設「奇幻莊園」,以及和竣建設「富御捷境」等案,則都是二字頭房價,推出以來銷售成績都相當不錯。
 
房地產業者指出,放眼大台北地區,即便沒有捷運經過的地方,除非位處偏遠,二字頭房價也是近乎絕版的價格,更遑論有現成捷運經過的新興重劃區,加上A7重劃區不僅是機捷大台北沿線各站的房價「凹型區」,二字頭房價更只有同屬新林口的林口站一半,小三房加車位總價不到千萬元,對首購族極具吸引力。
 
業者指出,A7新林口重劃區相當於林口新市鎮開發早期的翻版,但與中山高速公路對側的林口不同。A7新林口重劃區的捷運是「現在進行式」,而除了已通車的捷運,包括產業專區、大學城、商住分離等規劃,成長潛力十足,加上生活機能可仰賴鄰近的A8站長庚醫院商圈,建商普遍都相當看好當地發展。
 
此外,業者指出,有別於過去重劃區大多有建設、生活機能不足等問題,近年新開發的重劃區,往往都是配合政府產業與區域發展政策,且公共建設先到位,開發時程大幅縮短,在有實際就業人口與周邊已成型的生活機能支撐下,加上已通車的機場捷運,A7重劃區勢必將快速發展成型。

i-con:4顆星
 
雙捷雙快 土城暫緩發展區四字頭
 
在捷運之王藍線的強力支撐下,土城展緩發展區在開發前已「未演先轟動」,即便於二零一六年房市不景氣時期,該重劃區抵費地標售仍創下全數標脫佳績,未來則有捷運萬大線、北二高土城第二交流道,以及動工中的土城長庚醫院BOT案加持,搭配不到四字頭的房價,綜合評比在新五大重劃區中獲四星級的評價。
 
「土城暫緩發展區」開發總面積約四十五點零六公頃,開發範圍大致東以青雲路,西至學府路東側,南及金城路與明德路北側,北以大同公司與新北高工為界。該區原為「軍事暫緩發展區」,二零一三年完成都市計畫檢討變更,以市地重劃方式進行整體規劃開發,上述的多元交通優勢與建設題材,是發展的主要利基。
 
目前區內新案成交單價約落在三至四字頭,指標案有「土城日月光」、「弘暉大苑」與「金城舞-都心花園」等案,主攻首購與區域換屋客。不過,由於市場反應不錯,近期該區建案開價已陸續站上四字頭。
 
房地產業者指出,土城周邊有不少工業區,就業人口眾多,居住需求龐大,加上房價長期比鄰近的板橋、中永和便宜,未來則有醫院、商城、捷運等利多,發展潛力相當被看好。然而,該區之所以能在房市下修階段創造銷售佳績,憑藉著仍是相對低價優勢,日後四字頭房價若成常態,恐考驗市場接受度。
 
i-con:3顆星
 
價格策略 江翠重劃區多比較
 
板橋江翠北重劃區開發總面積約八十二公頃,主要沿著大漢溪與新店溪兩岸呈帶狀分佈,共有A~G區多個開發單元。除了水岸條件,江北重劃區因建商主打「四字頭房價買板橋」訴求,成為新五大重劃區最早受到關注的亮點,但區內小環境差異大,且生活機能不易建立,在新五大重劃區中僅獲三星評價。
 
江翠北側重劃區的範圍,東側、北側、西側大致以環河西路四段、五段為界,南側至長江路一至三段,區內共有華翠橋、萬板橋、華江橋、大漢橋與新海橋共五座橋樑,周邊則有新北環快、台64線快速路,聯外交通動線多元。
 
今年熱區主要在DE單元,上半年推案量約一百二十億元,新案大多規劃二至三房格局,開價每坪四十五萬元起、面水岸單價上看五字頭。
 
江北重劃區看似發展條件佳,擁有板橋門牌,且各發展單元都具備水岸條件,但重劃區幅員與分佈廣泛,各區塊之間的小環境落差大。例如單元C新海路部分路段則靠近市立殯儀館,小環境較雜亂。
 
此外,江北重劃區目前仍處於重劃初期,即便以吸引眾家建商搶地推案,但真正較大量的建案交屋潮還需至少四年之後,加上該區位置偏離板橋最繁華的市中心,進一步的完整生活機能極難建立,所謂的「近捷運站」訴求,則實際都不在步行可達的距離內,四字頭房價究竟是便宜還是貴,其實見仁見智。

i-con:3顆星
 
坐五望六  二重疏洪道左岸右岸大PK
 
三重區二重疏洪道重劃區,因擁有雙捷運、水岸公園綠帶、大型商場開發案等優勢,成為建商重點佈局的重劃區,但正因為前景看好,重劃區內新案價格「坐五望六」卻一點也不親民,與一般購屋民眾普遍能接受的價格相去甚遠,是該區房市銷售上的主要抗性,因此僅獲三星評價。
 
二重疏洪道兩側重劃區面積約七十一公頃,以淡水河與廣達四百二十四公頃的大台北都會公園為界,切割為左岸的五谷王段重劃區,以及右岸的三重段重劃區兩大區塊,並非一個完整的重劃區。
 
其中,淡水河右岸的三重段,區內有捷運三重站,屬機場捷運線與新莊線交會的雙捷運站,未來利多有潤泰新與三重站共構的「捷六案」,將興建三棟住商大樓,並將引進CITY LINK商場,可望進一步帶動商圈發展。
 
有別於三重段偏向商業區發展,淡水河左岸的五谷王段則屬住宅區定位,但周邊較多工業區,部分市容較差,是主要抗性,加上區內並無捷運站,僅外圍最南側有捷運先嗇宮站,但今年才推出的首推案「國泰悅」,開價已站上五字頭,對岸擁有更多優勢的三重段,開價則是一路向六字頭挺進。
 
房地產業者指出,三重區的居住分布多集中在生活機能發達的捷運站沿線,靠近台北市一帶,屋齡約十五至二十年的中古大樓,成交單價約在每坪三十五至四十五萬元之間,是民眾較能接受的產品與行情,若重劃區新案開價動輒五字頭起跳,恐非一般民眾負擔得起。

i-con:1顆星
 
央北重劃區挑戰7字頭  首購族望屋興嘆?
 
新店央北重劃區開價是新五大重劃區中最高,首推案便開出六字頭房價,短短一年時間不到,就有建案打算挑戰七字頭。然而,當民眾對於重劃區房價認知還停留在四字頭,坐五望六就已成銷售抗性,那麼,僅憑捷運環狀線題材與純住宅區定位,題材相對薄弱的央北重劃區,房價多少才合理?
 
新店「央北重劃區」位於新店中央新村北側,發展定位為水岸住宅區,總面積三十九點八公頃,其中有十七點四公頃為公園、校園等用地。交通方面有水源、環河等快速道路、北二高安坑交流道、小碧潭捷運站,未來則有興建中的捷運環狀線十四張站,生活機能主要仰賴鄰近的中央路、中正路商圈。
 
持平而論,作為一個部分具備水岸條件的低密度住宅區,未來還有捷運環狀線經過,央北重劃區確實擁有不差的發展條件,然而,不斷被炒高的價格,卻是該重劃區的致命傷。
 
房地產業者指出,現階段房市以自用需求為主,即便是最被看好的新五大重劃區,五字頭已是「高標」,央北重劃區則是首推案就將開價推上六字頭,而且還是針對首購族推出的小坪數建案,後續隨著品牌建商陸續進駐,如今已有指標案開價挑戰七字頭,一年之內房價三級跳,令人咋舌。
 
此外,少數不肖業者還搭配投資客進行大量炒作,使得該區出現「純住宅區卻滿是投資客」的現象,對自住客而言,房價高不可攀的央北重劃區,短期還是少碰為妙!
 

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