房地產大搜查

挑選發展中重劃區購屋 換屋也賺房價

隨著年紀的增長、家中人口增減，以及生活型態的改變，台灣人一生平均約有3次的購屋機會，然而，搬家勞心費力又傷財，更難的是必須重新適應環境，因此，專家建議，挑選具未來性、生活機能完整的地段購屋，不僅能免除換屋時重新適應環境的困擾，每次售屋都還能享有房價增值的好處。

文／汪洋
 
不同的人生階段展開，對居住空間與環境也會產生不同需求。一般而言，首次購屋的原因大多來自於個人自住、儲蓄投資或是新婚，但因多數人在這第一個購屋階段，通常尚未累積足夠的經濟能力，且居住人口簡單，因此，房地產專家建議，不論是從總價或居住空間考量，20坪左右都是最適合此階段購屋族的產品。

而在購屋策略上，首購族若無充足的自備款，往往需要藉由高額貸款的方式來補足購屋資金，因此，首購族首先要考量的是自身購屋能力，先從每月能負擔的還款金額回推出購屋總價，其次再依照購屋總價挑選具增值潛力、交通便利的地段，產品的選擇則以內部空間可以多功能規劃使用為優先考量。

當家中居住人口增加，例如新婚夫妻終於有了子女，或子女逐漸長大進入學齡階段時，空間的使用與分配便會開始出現窘迫，並衍生出第一次換屋的需求，也就是所謂的「首換族」。這個階段的購屋族，除了需要購買較大的坪數與空間，多數首換族會以學區與交通便利性為考量重點。

因此，周邊學區完整，乃至有明星學區加持的地段，往往較能受到首換族青睞，而為了能同時滿足大人上下班與小孩上下學的需求，擁有多條聯外動線，且捷運、公車等大眾運輸工具選擇多元的交通便捷區，尤其能滿足這些家庭與事業都正處於快速起飛期的青壯年族群。

然而，首換族雖然經濟基礎較首次購屋時為佳，但因家庭支出也同步增加，同樣基於總價考量下，首換族購買的坪數不會一下子放得太大，而根據房地產業者的統計，28~35坪的2~3房，是首換族普遍需求的坪數與空間，以目前大台北地區的房價水準與家庭可支配所得估算，總價帶約落在1500萬元左右。
 
二次換屋族群 40坪以上空間才夠用

隨著自身年齡的增長，小孩也步入青春期，首次換屋過後約10年的時間，就會衍生出第二次換屋的需求，而步入二次換屋的階段時，一般人的年齡通常都已在40歲以上，個人的事業已具備一定基礎，家庭經濟也相對寬裕，因此多半會以居住品質為首要考量，除了需求坪數會進一步放大，對環境的要求也會提升。

因此，較受到二次換屋族群青睞的產品與環境，通常是位於市區精華地段的精品住宅，或是公園綠地環抱，可滿足運動與休憩功能的休閒養生環境，雖然視個人經濟條件或購屋動機不同，坪數需求落差很大，但一般至少都是40坪起跳，45~55坪的房子因總價適中，是多數二次換屋族群的購買主力。

對於多數人而言，上述3個購屋時期，都是為了滿足人生進入不同階段，而衍生出來的實際需求，然而，購屋畢竟是件大事，並非僅止於一買一賣這麼簡單，除了每次換屋前都必須重新挑選區段與產品，換屋後要離開已經熟悉的生活圈，重新適應新的環境，對自己與家人而言，才是真正困難的地方。

此外，由於每次換屋都會產生許多時間成本與金錢支出，不論是處於哪個階段的購屋族，若是選錯了區段，日後換屋可能還必須蒙受房屋跌價的巨大損失，甚至可能必須因此推遲換屋的時間，房地產專家建議，最聰明的做法，便是審慎挑選房價長期具增值潛力，且能同時滿足人生不同階段需求的地段。
 
新莊頭前重劃區 滿足自住客3階段購屋需求

然而，一個區域房價要能長期增值，必須有持續性的重大建設與移入人口做支撐，而要能滿足各階段需求的生活機能，則要有足夠的發展腹地為後盾，相較之下，市中心雖然機能完整、房價保值，但未來成長性不足，放眼整個大台北地區，目前也只有新莊頭前重劃區，能「一次性滿足」消費者3個購屋階段的需求。

房地產業者指出，頭前重劃區與擁有眾多國家級建設的新莊副都心之間僅隔一條思源路，連同知識產業園區在內，3塊主題開發區的面積廣達181公頃，發展腹地比台北市的信義計畫區更大，其中，新莊副都心主要規劃為商業區，頭前重劃區則是高級住宅區，2者之間的功能有著清楚劃分，相輔相成。

國家級建設主要集中在副都心區內，除了積極興建中的中央合署辦公大樓外，未來還將有國家電影文化中心、國際金融證券中心，以及國際飯店百貨購物中心等進駐，另規劃4處公園、3處綠地與3處國中、國小預定地。

頭前重劃區則是超過7成都是住宅用地，少部分商業用地集中在中原東路沿線，另規劃有頭前運動公園等4處公園綠地，以及1處國小預定地，為住商分離的優質住宅環境，而圍繞在新莊重劃區周邊的「2高3捷4特快」多元交通網路，更是大幅提升當地的交通便利性。

因此，頭前重劃區結合新莊副都心的整體開發，不論是商業、交通、學區、公園、休憩等，各項機能與配套都相當完整，且目前仍處於開發初期，房價具有長期增值潛力；區內新推案雖然多數為中大坪數或豪宅，但也有建商以系列推案的方式，規劃能滿足首購、首換與二次換屋等，各階段購屋族群所需求的產品。

以合嘉建設的「家一方」系列推案為例，第一期的「一方林映」與第二期的「一方城心」，規劃18~20坪的小坪數與30~34坪2+1房產品，強調格局可視需求彈性規劃，適合首購與首換族群，近期推出的「家+一方」，則規劃為44~52坪的3~4房，訴求豪宅等級的建材、適當的坪數與合理總價，讓二次換屋族群也能以輕鬆的負擔，進住這個迅速發展中的新北市「新富聚落」。
 
林映基本資料表

 
城心基本資料表

 
家+一方