房地產大搜查

文／富比士地產投資長李慕唐

總統大選前壓抑的預售市場買氣，經過了一季的宣洩，在即將跨入2012年下半年之前，出現了稍微降溫的走勢。這在房市長線結構上，屬於合理表現。

倘若今年度持續出現類似總統大選後三至四個月的噴發型買氣，恐怕又會有房市過熱的風險，甚至再度引來主管機關的強力干預。

因此，總括今年上半年房市的整體表現，可以說適當的反應了奢侈稅上路後，市場裡被壓抑的買氣。至於下半年展望如何？不妨從央行在今年五月發布的金融穩定報告相關數字裡，找出能夠反映房市長線結構變化趨勢與未來景氣可能走勢的訊息。

家庭逾放十年新低　法拍難撿便宜

第一組應該注意的數字，是家庭部門借款的逾放比率，以及不動產借款逾期金額。

從這兩個數字的變化，可以大致推估法拍市場未來六個月的市場狀況，也是判讀房市結構發展趨勢的重要指標之一。

按照央行報告顯示，100年底家庭部門借款的逾放比率僅0.51%，比前一年底的0.77%明顯下降，更是最近十年的最低水準。

這項數字下降的重要原因，是占據家庭借款最大宗的不動產借款逾期金額縮減，才讓家庭部門借款的逾期放款比率降到十年新低點。央行報告也因此指出，家庭部門借款的信用品質維持良好。

看到這裡，可以推估未來半年可能流入法拍市場的案件將更少，想在法拍市場撿便宜的人，很可能要失望了。

新供給未過量　醞釀未來榮景

第二組數字，是核發住宅使用執照樓地板面積，以及由台電用電不足底度推估的空屋數。

在當前景氣環境裡，判讀這組數字變化背後的意義，比起判讀第一組數字更為重要。

以100年的數字來看，100年累計核發住宅用使用執照面積略減0.46%；同年由台電用電不足底度推估的平均住宅空屋數比99年減少1.85%，是繼99年之後連續第二年呈現減少的走勢。

平均住宅空屋數字連續兩年下滑，代表市場裡潛在的待使用空屋庫存量壓力持續減輕。100年的累計核發住宅使用執照面積呈現減少的走勢，與平均空屋數字呈現同方向演變，同步反應了實際完工交屋進入市場的住宅量體正在減少，因此平均住宅空屋數字跟著下滑。

這對房市長期發展結構來說，是一項正面的訊息，代表新住宅的供給並沒有過量，也是建築開發產業未來可以推出的新住宅供給量以滿足市場需求的正面訊息，也代表整體房價水準相對沒有因為供過於求而下滑的空間。因為唯有當年完工的新住宅量體，少於新增加的住宅使用需求量體，才會出現平均住宅空屋數字下滑的變化，何況是連續兩年的變化，意義更為重要。

按照這組數字自99年至100年的變化，可以推估當年完工新屋並沒有加重市場的負擔，實際的使用需求仍然非常強勁，大到足以消化帳面上新增的住宅量體，讓住宅空屋數下滑。

對整體房市發展結構來說，呈現了比第一組數字更加正面的訊息。

這裡要特別提醒的是，受限於資料不充足，無法判斷由台電用電不足底度推估的住宅空屋數量，是否隱藏著因為住宅必須分攤的社區公共電費或其他類型電費支出， 導致用電超過底度，實際上屬於閒置的空置住宅量體。而這部分的空置住宅量體是否已經大到足以改變現有由用電不足底度所判讀的空屋數字呈現的變化趨勢，仍有 待台電揭露更多數字，才能進行後續研究與判讀。

此外，長期存在的由台電用電不足底度推估的住宅空屋數量，又有多少是不適合使用的無效住宅，則是另一個始終沒有能夠徹底研究的課題，同樣需要其他單位進行研究與判讀。

自有資金進場　購屋貸款下滑

第三組數字，是購屋貸款餘額，以及房貸利率。

100年受到央行與金管會強化放款控管措施的影響下，100年全體銀行購置住宅與房屋修繕貸款合計餘額雖然增加，但是年增率呈現逐步下滑，12月底的年增率只有0.6%，幾乎沒有增加。

到了101年更轉為負成長，也就是101年起的全體銀行購置住宅與房屋修繕貸款合計餘額貸款餘額反而減少，3月更呈現年增率-0.65%的情況。

看到這裡，已經可以確定至今年3月為止，在仍然有新成屋持續完工交屋的情況下，整體銀行的購屋貸款與修繕貸款居然衰退，代表了整體買方提高了購屋的自有資金比重。

針對房市長期發展結構來看，這絕對是正面的訊息，因為以低自備款進行投資的買方可能已經大量退場，景氣相對不容易過熱與產生泡沫，而自有資金不足的買方可能也退場。這更代表目前的市場結構相對前幾年更為健康，更能抵抗景氣震盪。

在房貸利率方面，代表了向金融機構貸款的成本。五大行庫新承作購屋貸款利率雖然從99年5月的1.62%最低點，上升至100年12月的1.88%，再繼續上升至101年3月的1.89%，但整體貸款融資成本仍在低檔，實務上對民眾貸款意願影響有限。

這組數字還與第一組數字有關，目前的購屋貸款餘額走勢，未來可能成為降低逾期房貸的因素，呈現良性循環。

建築貸款趨緩　禍福難料

第四組數字則是建築貸款餘額。

在建築貸款餘額方面，100年建築貸款餘額成長趨緩，12月底年增率下滑至10.48%，101年3月繼續下滑至8.68%。

這樣的變化，可能代表建商推案與開工量的減少，或者建商進行開發案時的自有資金比率提高，甚至兩種原因交錯發生。

前者代表市場未來的新住宅供給量會減少，在市場需求強勁的情況下，就可能成為推動房價長線上揚的因子。

後者可能讓以高槓桿進行建築開發案的開發商開始退場，短線將降低整體建築投資業的財務槓桿風險，提高整體建築投資業面對景氣波動時的財務結構，長線建築貸 款餘額如果不斷萎縮，則不利於整體建築投資業與相關產業鏈的正常發展，是主管機關在進行相關放款調控政策時不可忽視的另一種風險。

這組數字則是與第二組數字有關，建築貸款餘額成長趨緩如果演變成為新住宅供應量不足，在第二組數字的分析裡，對長期房價的影響也將越來越明顯。

房市結構穩定　有利下半年景氣

整體來看，上面提到的幾組數字反映現階段房市結構以及整體房價水平應該是在正常且相對健康的範疇，並未有過度泡沫的風險問題，也有利2012年下半年全台房市的推案規劃，與民眾進行長期置產計畫。

最後還要特別說明兩點。首先是以上對房市結構發展的推估與景氣走勢的可能判斷，是基於整體經濟沒有出現大幅衰退、沒有金融風暴或者發生類似921震災等不可預期狀況為前提，進行的分析。

第二點是為何選擇上面幾組數字進行分析，最重要原因在於這幾組數字若非央行能夠掌握的金融機構訊息，就是像台電這樣獨佔型機構的統計數字，完整度與可信度都最高。

目前房市分析的困難度，來自於訊息的不完整與不具可信度。許多民間調查的房市訊息往往過於片面，深度與廣度都不足。讓研究者除了定期發布的買賣移轉數字、核發建造執照數字、核發使用執照數字之外，幾乎沒有兼具完整性與公信力的房市相關數字。

因此才會選擇最具公信力的央行與金融機構數字，配合央行報告裡的台電數字，進行以上分析。


引自 富比士地產王 www.fbs168.com
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