富比士地產投資長 李慕唐
在文林苑爭議事件之後，這兩三年全民瘋都更的熱潮終於退燒。在此同時，長線以無貸款或低成數貸款方式買進老公寓的時點則逐漸浮現。
熟悉都市更新過程的老手們都知道，買進老公寓進行都更過程的變數，原本就遠高於買進土地進行開發的方式，較適合具備足夠財力的開發業者或者法人買進長期持有，還有少部分能夠以自有資金買下並長期持有的特定族群介入，以時間換取未來可能進行新開發案的增值空間。
今年度喧騰一時的文林苑爭議事件，則讓價格一度可比新成屋價位的雙北都會區老公寓，在今年上半年價格出現明顯回跌。而前兩年各方過度鼓吹都更利益，卻忽略都更過程多種變數與風險的結果，在文林苑爭議事件後，造成了許多不具備長期持有條件的買方被迫認賠殺出，或者從原本規劃短中期持有，硬生生轉為長期持有，且解套之日遙遙無期，付出的代價不可謂不高。
按照目前雙北市大部份運作中的都更案件均呈現停擺的情況來看，除非官方能提出市場確實能接受、可執行度高的修正都更方式，否則在2014年新一輪直轄市長大選前，屬於都更領域的老舊公寓產品確實有可能在低迷市況持續盤旋。
長期持有前提 無貸款門檻高
由此推估，都更獲利夢醒後，一度超漲的老公寓價格勢必持續修正，在2014年之前回到相對合理水平。原本充斥短中線投資客的老公寓市場，在這些資金實力較弱的族群退場或者套牢後，將改為以長期持有為前提的資金，主導這個市場的未來走向。
事實上，在文林苑事件衝擊都市更新領域與老公寓市場之後，台北市已經有敏感的大型開發業者選擇逆勢操作，以優惠條件加速整合捷運信義線旁的老公寓都市更新案，企圖趁市場降溫，一舉完成都更案的整合。
對於特定大型開發業者逆勢操作的舉動，可以解讀為持續看好北市中心區長線的房價走勢，因此抓住短線上老公寓持有人擔心洽談中都市更新案可能停擺的氣氛，以優惠條件加速整合與簽約進度。
由於後續召開公聽會與跑完官方都更流程仍須一年左右的時間，加上通過都更審核後的新建築施工期最少也要兩年，在先建後售或者邊建邊售的前提上，只要兩年或三年後北市核心區房價上揚趨勢不變，大型開發業者現階段逆勢衝刺就屬於合理舉動。
至於其他因為前兩年老公寓價格狂飆而退場的「深口袋型」買方或者法人，從文林苑事件帶動雙北市老公寓價格回檔開始，至2014年新一輪直轄市首長大選之前，可以關注老公寓市場是否有資金實力不足的短中期買方認賠殺出的案件，把握時機進行長線佈局。
沿捷運找機會 風險較低
在台北市可以考慮的潛力區域裡，如火如荼施工中的捷運信義線與捷運松山線沿線自然最值得考慮，兼具捷運題材與都市更新利益。雖然這兩條捷運線周邊可以合理價位介入的機會恐怕不多，但仍值得密切注意。
退而求其次，捷運萬大線周邊就很值得考慮。在台北市部分的捷運萬大線，主要是以南萬華區域為主。在南萬華這部分的捷運萬大線周邊舊透天厝數量不少，未來改建整合困難度較低，長線持有的價值更勝舊公寓產品不只一籌，是長線持有的首選。
至於社子靠近重陽橋北側地區，因為具備捷運環狀線北環段題材，也值得考慮。但捷運環狀線北環段題材等待期勢必比捷運萬大線更久，有意介入者應該注意能否承受持有的時間成本，也需注意捷運環狀線北環段的路線、站區位置與相關進度訊息。
在新北市部分，則以各條捷運線周邊擁有較高租金報酬率的老公寓為優先。一般來說，房價越高的區域，都更案利益越大，連帶的整合進度也可能更快。相較之下，新北市的整體房價仍不如台北市的水平，倘若都市更新改建等待期較長，持有較高租金報酬率的老公寓至少有適當的租金補貼，降低部分風險。
散戶切忌躁進 僅自住型適合進場
最後必須要強調的是，看到這一波雙北市老公寓價格回檔而心動的買方，若無法以低成數貸款或者無貸款方式買進老公寓並長期持有的話，現階段並不建議介入老公寓市場。
唯一的例外，就是確實想買這類產品進行長期自住的族群。這類買方無論是因為地緣關係或者其他考量，買進老公寓長期自住，只要建築結構狀況良好，基本上承受的風險不高。
引自 富比士地產王 www.fbs168.com
tag：房地產、房屋、房市、房價、購屋、都更、公寓
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